Bodegas logísticas y Flex: Dos mercados que ya no deben leerse como uno mismo.
La actividad transaccional está cambiando de formato, mientras el valor se concentra en los activos y suelos con una vocación industrial claramente definida.
El mercado industrial y logístico del sector norte y poniente de la Región Metropolitana está atravesando una transformación que va más allá de los precios. El principal cambio está en la composición de las operaciones: mientras las grandes naves logísticas continúan concentrando inversiones de mayor escala y una lógica asociada principalmente a la renta, las bodegas flex y de última milla están liderando actualmente el número de compraventas.
El análisis realizado por Newmark considera operaciones registradas entre 2015 y abril de 2026 en Colina, Lampa, Maipú, Pudahuel, Renca y Quilicura. Los resultados muestran que, durante el periodo postpandemia, las bodegas flex alcanzaron un valor mediano de 35,7 UF/m², frente a las 20,6 UF/m² registradas por las bodegas logísticas. Esta diferencia responde principalmente a la escala de los activos, su ubicación urbana y la incorporación de espacios complementarios como oficinas, showrooms y áreas operativas.
La lectura Newmark: el valor se concentra en el suelo normado. Uno de los principales hallazgos del estudio es que la revalorización no se distribuye de manera uniforme. En las zonas con uso industrial exclusivo, el valor de las bodegas aumentó un 71% entre los periodos pre y postpandemia, mientras que el suelo industrial se valorizó un 15%.
Fuera de estas zonas, el comportamiento es diferente. El valor del suelo disminuyó aproximadamente un 26%, lo que evidencia que la ubicación por sí sola no determina el desempeño de un activo industrial. La normativa, la continuidad del uso de suelo y la capacidad efectiva de desarrollar o mantener operaciones logísticas tienen una incidencia cada vez mayor sobre el valor.
Durante la segunda mitad de 2024, ingresaron más de 66.000 m² de nuevas oficinas, todas localizadas en el sector oriente de la capital. Con ello, la producción anual alcanzó los 74.224 m², superando el promedio de la última década y reafirmando a la comuna de Las Condes, como principal polo de oficinas de alto estándar del país.
Pudahuel, Colina y Quilicura lideran actualmente los valores de bodegas ubicadas en zonas industriales exclusivas. Al mismo tiempo, Colina y Lampa mantienen precios de suelo relativamente competitivos y presentan señales de crecimiento, posicionándose como sectores relevantes para la formación de bancos de suelo y el desarrollo del próximo ciclo industrial.
Desde Newmark observamos que analizar el mercado industrial como una sola categoría puede ocultar diferencias relevantes. La bodega logística responde principalmente a una estrategia de escala, ubicación y generación de renta estable. La bodega flex, en cambio, presenta un mayor precio unitario, una rotación transaccional más alta y una demanda vinculada a usuarios finales, empresas de menor tamaño e inversionistas.
El desafío está en identificar correctamente el formato, la normativa y la vocación territorial de cada activo. En el mercado actual, esa distinción es la que permite anticipar oportunidades y tomar decisiones con mayor precisión.
Market Intelligence Director